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不動産の決済・取引

毎度です

 

不動産営業出身 大阪・吹田市の

 FP(ファイナンシャルプランナー)兼

司法書士 廣森良平です。

 

 

今日は年度末最終金曜日なので、

 

当初は、個人再生住宅資金特別条項でしたが、

 

司法書士の取引・決済についてお話します。

 

 

今日は、3月29日金曜日、

 

不動産会社も今季中に、数字を計上したいために、

 

締切の今日までに

 

不動産の引き渡しをどうしても済ませたいのです。

 

 

引き渡しを、決済とか取引とか言います。

 

 

簡単に言うと、お金が動く日です。

 

 

お金が動くという事は、銀行も絡み、

 

売主・買主

 

担保権抹消の銀行

 

担保権設定の銀行

 

仲介会社が一堂に会します。

 

 

この時が司法書士の晴れ舞台 やと私は思っています。

 

 

なぜなら、

 

膨大な書面の量の中身をチェックし、

 

手続き上漏れがないかを確認し、

 

膨大な書面に署名や捺印を頂き、

 

書類を全てチェックしたうえで、

 

法務局に書類を提出します。

 

 

仲介会社の担当者から見れば、

 

サインと捺印をして貰っただけで、報酬を貰っているので、

 

司法書士ぼろ儲けやな~と思われる事もありますが、

 

実は、この決済の場に至るまで、用意周到な準備があります。

 

 

抹消登記書類の確認

 

不動産を引き渡すには、余計な権利を除く手続きが必要になります。

 

それを抹消登記というのですが、

 

書類に漏れ、記載に漏れ、内容が?の内容の記載があれば、

 

抹消登記手続きが出来ません。

 

つまり、その後に所有権を買主に移転、

 

銀行の住宅ローンの抵当権設定登記を連続で出すのですが、

 

その登記が全てパーになってしまいます。

 

 

関係者に大損害です!

 

 

なので、事前に入念にチェックをします。

 

 

ファックスで送ってくれると助かるのですが、

 

最近は、ファックスの対応をしません!

 

となると、

 

その抹消書類を預かっている銀行に赴いてでもするしかありません。

 

 

ある先生は電話で記載内容をチェックするようですが、

 

私は、現物を見ないと、気が済みません。

 

 

というようりも、

 

気になって、気になって、眠れません(笑)

 

 

所有権移転登記

 

これも、売主さんに権利証と印鑑証明書を提出してもらいます。

 

権利証と言っても、色々です。

 

色々な事をこのブログでお話ししても、

 

書く量が膨大になるので、割愛しますが、

 

例えば、土地を切ったり、くっ付けたり、

 

色々な権利のやり取りとすると、

 

一見当該取引の権利証と思っても、

 

実は、他にもう一つあったり、

 

別だったりします。

 

なので、

 

売主さんも「今回の取引の権利証がこれだ」と

 

勘違いしているケースが頻繁にあるため、

 

権利証も事前に確認します。

 

また、印鑑証明書も3ヶ月の制限があるので、

 

出来るだけ事前にとって頂き、

 

事前に確認をさせて頂きます。

 

 

 

以上より、

 

これぐらいだと、まだ、書類も少なくて、整理もまだ楽なのですが、

 

抹消しなければいけないものが、5~6個位あったり、

 

売主複数、担保権設定複数のケースなんかは、

 

書類が膨大な量に及びます。

 

 

ここで、一つ言いたいのは、

 

登記をいざ出して、

 

「すんません~。ここに、実印が一つだけ漏れてて、押してもらえませんか~」

 

「すんません~。書類一枚足らないんで、もらえますか~」

 

「すんません~。ここに署名貰うのを忘れてたので、署名捺印もらえますか~」

 

という事は

 

僕らの世界では、

 

「死」 を意味します。

 

 

なぜなら、

 

基本的に登記はやり直しがきかないのです。

 

絶対に、失敗をしては駄目なのです!

 

印鑑の漏れ、書類の不備はあってはならない事なのです。

 

ヒューマンエラーというものを許してくれないのです!

 

 

よく、保険の契約・不動産の契約でも、

 

「すんません、ここに印鑑押し忘れているので、押してもらえませんか?」

 

という事は頻繁にあります。

 

 

なぜなら、ヒューマンエラーというものは誰にでも起こり得るし、

 

起きたとしても、後に、追完すれば、特に問題が無いからです。

 

 

しかし、登記手続きは、一度、法務局に書類を提出すると、

 

その提出された書類を持って帰って、新たに捺印を貰うという事は

 

出来ません!

 

 

後で、追完するという方法もあるにはありますが、

 

「あんた、決済の時、これでオッケー言うたんちゃうか!」

 

「あんたがオッケーと言ったんやから、なんで、また、実印を押した書類を出さなアカンねん!」

 

「いや、あんた書類に不備なしと言ったやんか!だから、俺渡したで!もしかして、アンタがないという事は大事な書類無くしたんか?!」

 

と言って、

 

出してくれないケースも考えられなくもありません。

 

 

考えるだけでも、ゾッとします

 

 

なので、私は、

 

決済に必要な書類チェックシートというものを絶対に使って、

 

決済に臨みます。

 

念には念を入れてです。

 

 

使わない人もいらっしゃいますが、

 

おそらく、私は、引退するまで使うでしょう!

 

 

もう百戦錬磨で、使わなくても大丈夫という日も来るとは思いますが、

 

慣れてしまった時に失敗を起こすのが人間です。

 

 

なので、何度も言いますが、

 

不動産取引チェックシートを

 

私は引退するまで使います。

 

 

以上、

 

神経質なO型の司法書士廣森でした(笑)