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宅建民法 判決文を読ます問題は国語力が必要？！その２
毎度です
不動産営業出身 大阪・吹田市の
FP（ファイナンシャルプランナー）兼
司法書士 廣森良平です。
さて、
選択肢を見て行きたいと思います。
①借地人が地代の支払いを怠っている場合、借地上の建物の賃借人は、借地人の意思に反しても、地代を弁済する事が出来る。
そして、問題は以下のとおり
（問題）
弁済に関する次の①から④までの記述のうち、判決文及び民法の規定によれば誤っているものはどれか
（判決文）
借地上の建物の賃借人はその敷地の地代の弁済について法律上利害関係を有するのが相当である。思うに、建物賃借人と土地賃借人との間には直接契約関係はないが、土地賃借権が消滅する時は、建物賃借人は土地賃借人に対して、賃借建物から退去して土地を明渡すべき義務を負う法律関係にあり、建物賃借人は、敷地の地代を弁済し、敷地の賃借権が消滅する事を防止することに法律上の利益を有するもの解されるからである。
前回にも書きましたが、
法律上利害関係のあるものは、
「債務者の意思に反しても」
債務者のかわりに弁済出来ると書きました。
簡単に言うと、
赤の他人でも利害があれば
債務者がイランと言うても返済出来る
という事になります。
となると、
借地上の建物の賃借人は、
法律上、利害関係があるので、
「借地人がイラン！」と言うても、
地代を返済出来るとなります。
よって、〇です。
②借地人が地代の支払いを怠っている場合、借地上の建物の賃借人が土地賃貸人対して地代を払おうとしても、土地賃借人がこれを受け取らない時は、当該賃借人は地代を供託する事が出来る。
ここで、
「供託」という法律用語が分からないと、
ナンボ国語力があったとしても、
この問題は一生解けません。
逆に、供託の意味が解れば、
小学５年生でも解けます。
「供託」とは、
債務者が返済しようにも、
債権者から拒否（何らかの理由で）されたり、
債権者がどこ行ったか分からない時にする事です。
そこで、
拒否されたり、
どこ行ったか分からないから債権者が悪いやん！
という意見も出てくると思います。
しかしながら、
債権者がそんな状態でも、
債務者が何らかの返済のアクションをしないと、
債務者自身に、責任を取らされてしまうからなのです。
なんかのマンガで見たのですが、
こんな事例があります。
車を担保にお金を借りた人がいたとします。
その返済日が平成２６年３月３１日だとします。
そこで、平成２６年３月３１日に
債権者の住所に返済しに行きましたが、
お留守の様子です。
さらに、電話をしても繋がりません。
「なんや・・・。また、明日にでも返済しよ！」
「なんか連絡があるだろう！」
と決めつけて、３月３１日を過ぎて、
４月１日になったとします。
そこで、債権者から
「期限過ぎたから車は貰っとくで！！」と言われて、
債務者が「そんな殺生な！」と言った具合の
シーンがありました。
これは、極端な例ですが、
上記事例だと、３月３１日に供託しておけば、
こういう事にならなかったわけです。
なので、
「供託≒返済」
と思って頂ければいいでしょう！
ここでは、敢えて、難しい法律論は省きますので、
多少言葉足らずなのはご理解下さい。
以上より
供託≒返済と分かっていれば、選択肢②は、
②借地人が地代の支払いを怠っている場合、借地上の建物の賃借人が土地賃貸人対して地代を払おうとしても、土地賃借人がこれを受け取らない時は、当該賃借人は地代を供託する事が出来る。
〇という事になります。
③借地人が地代の支払いを怠っている場合、借地上の建物の賃借人は、土地賃借人の意思に反しても、地代について金銭以外のもので代物弁済する事が出来る。
これも、
借地上の建物の賃借人は、
法律上利害関係を有しているから弁済出来るので、
代物弁済も弁済と同じようなもんやから、いけるやろ！？
と思ってしまいます。
ここでも、
代物弁済という意味が分からなければ、
この問題は一生解けません。
逆に、意味が解れば、
小学校４年生でも解けます。
ちなみに、
代物弁済とは以下の公式が成り立ちます。
「代物弁済＝代物弁済契約」です。
つまり、契約です。
そして、契約とは、
「申込と承諾の意思の合致」です。
図式にすれば以下のとおりです。
「ある申込」→ 合致 ←「それを受けて承諾」
となると、
代物弁済は契約なので、
意思の合致が必要です。
そこで、選択肢③を見ると、
③借地人が地代の支払いを怠っている場合、借地上の建物の賃借人は、土地賃借人の意思に反しても、地代について金銭以外のもので代物弁済する事が出来る。
上記③の選択肢の文言中、
「土地賃借人の意思に反しても」という点で
アウトという事になります。
だから③は✕です。
④借地人が地代の支払いを怠っている場合、借地上の建物の賃借人が土地の賃貸人に対して地代を弁済すれば、土地賃貸人は賃借人の地代の不払いを理由として借地契約を解除する事は出来ない。
もうこれは、お分かりですよね。
つまり、
利害関係のある建物賃借人から地代貰ったんやから、
土地の賃貸人が借地契約を解除する事なんて、
ありえないですよね～。
ここでは、
契約解除の論点や債務不履行の論点と話せば、
１時間位使う事になるので、
今までの書いた事で
充分正解を弾きだす事が出来ます。
いかがでしたか？
宅建の判決文を読ます問題は、
東大に受かるくらいの国語力があったとしても、
法律用語や法律の基本や趣旨を分かっていないと、
解答する事は出来ません！
ちなみに、
本問であれば、
「供託・代物弁済・第三者弁済・法律上利害関係」
というキーワードや趣旨さえ分かっていれば、
小学生でも解ける代物です。
よって、
民法の基本や制度趣旨さえ分かっていれば、
宅建民法の判決文を読ます問題は、
恐れるに足らずです。
そや！
明日も、
宅建主任者資格試験の民法を
不得意としている方のために、
この判決文を読ます問題について、
書いて行きます。
ＰＳ
私・・・・、
どっかの宅建予備校の専任講師になろうかな～(笑)。
ちなみに、
司法書士の専任講師であれば、
民法と不動産登記なら、まだまだイケます！
以上
不動産法務・不動産実務・不動産登記に特化した
不動産業界出身司法書士兼
ファイナンシャルプランナー（ＦＰ）の廣森でした。
