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不動産個人売買

実はとっても怖い、不動産仲介会社を介在させない「不動産個人間売買」

「既に、売主買主と全て合意に至っているから契約書だけ作成してください」

という依頼もしばしばあります。
大体、現金一括で、知り合い同士もしくは血縁関係同士で不動産売買を行うケースです。
これは、不動産仲介会社を介在させると、売主及び買主双方に仲介手数料として、基本的に物件価格の3%+6万円がかかるので、それを節約するために行われるものです。
例えば、800万円で売買した時に係る仲介手数料は
800万円×3%+6万円=30万円となり、
消費税を含めると30万円×1.05=315,000円となります。
これは、売主買主当事者双方に必要な手数料なので、売主買主双方分を足すと、合計63万円かかります。

さて、不動産取引に従事した事のない司法書士なら、不動産売買に関する契約書雛形集だけで契約書を作成します。

確かに、宅地建物取引業を媒介しない個人間不動産売買では、契約前の重要事項説明書を作成し、重要事項説明書作成のための調査(接道状況・再建築の可否)は要りません。

しかし、築年数の古い家屋を購入する買主は、将来、増改築・建替え・再建築を検討しているのではないかと考えるのが自然であり、社会通念です。
(裁判の時、この「社会通念」というのが大事になってきます。)

そこで、いざ買ってみたものの「再建築が不可能であった」と判明したとき、トラブルに見舞われるのは、火を見るより明らかです。

注目平成23年4月23日最高裁判決では「契約締結に先立つ、説明義務違反を不法行為」であると

判示しております。

となると、宅地建物取引業者を媒介させない個人間の不動産売買でも、
いわゆる不動産に関する重要な事項(接道状況・再建築の可否は超重要事項です!)について、
買主に伝えなかったら、裁判沙汰に発展する可能性は十分にあります。
もしかしたら、売主は「不法行為に基づく損害賠償義務」を、買主に対して負わなければいけないかも知れません。

恐らく、中古物件売買における、宅建業法上の重要事項説明書作成を経験した事のある弁護士・司法書士・行政書士は、あまりいないと思います。

契約書作成は、その業界に従事した経験がある、若しくは精通している、そして業界を縛る法律の勉強を怠らない、弁護士・司法書士・行政書士に相談・依頼する事が賢明です。

よって、法律家に依頼される時に「どの程度まで、調査されるのですか?」と聞いてみて下さい。

そこで「役所調査(法令上の制限)・ガス及び上下水道の埋設状況まで調査します。」と答えたら、その法律家は不動産取引慣行について、多少なりとも熟知していると言ってもいいと思います。

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