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不動産を購入する際に、

銀行で売主様と買主様

売主側仲介会社と買主側仲介会社

売主側司法書士と買主側司法書士が一同に会して

不動産の引き渡しをします。

この不動産の引き渡しを

「決済」とか「取引」

とか言ったりします。

今日は、

私が売主側司法書士としての立場の時に

いつも思うことをお話していきます。

１．不動産の決済の流れ

決済の流れとは以下のような感じです。

①売主側買主側の本人及び意思確認

↓

②売主側買主側の書類の確認の確認

↓

③銀行での出金伝票及び入金振り込み伝票の記入

↓

④引き渡し書類の記入

↓

⑤売買代金を売主口座に入金

↓

⑥仲介手数料及び登記費用のやり取り

こんな感じです。

２．⑥の仲介手数料及び登記のやり取りの場面

買主側が登記費用を司法書士に払うときは

まずは、買主側の銀行口座から出金します。

そして、

金融機関はその現金を

丁寧に封筒の中に入れて

決済の場にもってきます。

そこで、

その封筒には分かりやすいのように

入っている金額が書いております。

つまり、

買主様が司法書士に支払う登記費用の

合計額が分かるわけです。

さて、

その合計額とは

以下の数式が成り立ちます。

　　登記費用の合計額

＝「司法書士報酬」＋「税金等の実費」

上記登記費用の合計額のうち

「税金等の実費」は

どの司法書士がしても変わりません。

そこで、

変わる部分は、

つまり、安い高いはこの「司法書士報酬部分」

なのです。

３．司法書士の報酬を逆算

合計額さえ分かると、

司法書士が大体、

どれくらいの司法書士報酬を請求しているか

逆算して計算することができます。

恐らく、

私以外の司法書士も

頭でそろばん弾いている人は

結構いると思います。

４．ここからが本題

先日、

司法書士に支払う登記費用の合計額が

約２６５，０００円と

金融機関の封筒に記載されていました。

さて、

その時の買主様にとっての状況は

およそ以下のとおりです。

住宅ローンを組んだのが金１３００万円

土地部分の評価額が約金３００万円

建物部分に評価額が約金６００万円（減税OK）

のマンションに関する登記でした。

このような事例で

私が登記をすると報酬部分は

以下のとおりです。

①所有権移転登記報酬　金５０，０００円

②抵当権設定登記報酬　金３０，０００円

③決済立会費　　　　　金２５，０００円

④減税証明書取得費用　金１２，０００円

⑤事前閲覧　　　　　　金２，０００円

⑥事後謄本　　　　　　金２，０００円

以上合計金１２１，０００円となります。

なお、

この金額に消費税がかかるので、

司法書士報酬は消費税込みで

金１３３，１００円

となります。

次に、

上記登記にかかる「税金等の実費等」

を算出します。

①所有権移転登記登録免許税　金６３，０００円

②抵当権設定登記登録免許税　金１４，０００円

③決済立会費に税金はかかりません。

④減税証明書取得公的手数料　金１，３００円

⑤事前閲覧　　　　　　　　　金６６８円

⑥事後謄本　　　　　　　　　金９６０円

⑦郵送料　　　　　　　　　　金２，０８０円

以上合計金８２，００８円となります。

そこで、

上記司法書士報酬と税金等の実費を足すと

金２１５，１０８円となります。

つまり、

私がこの事例の仕事の依頼を受けると

金２１５，１０８円が司法書士に対して支払う

「登記費用の合計額」

となります。

５．この差額はどこに消えたのか？！

この金２６５，０００円と

私の登記費用の合計額約金２１５，０００円を引くと

約金５０，０００円になります。

ちなみに、

私の報酬は恐らく

高くもなく、安くもないです。

つまり、適正価格です。

しかしなぜ、この様な差があるのか？

また、

この差額の金５万円はどこに消えてのか？！

それは、

司法書士が担当の仲介営業マンに

金５０，０００円をバックしているのです。

つまり、

この時の買主さんは

この本来払う必要のない金５万円を

不動産仲介営業マンと司法書士に

騙し取られているのです

ちなみに、

この仲介営業マンが所属している

不動産仲介会社は仲介件数及び売上高ランキング

上から数えて５位以内に入っております。

つまり、

大手の不動産仲介会社です。

（ちなみに、この会社は私たちの業界でもバックを要求してくる不動産会社として有名です。なので、この会社と付き合っている司法書士はほぼ間違いなくバックを払っています）

大手仲介会社でも、

このようなことをするのですから

「大手だからと言って、信用してはいけない！」

ということになります。

そして、

司法書士は支店展開をしている

そこそこ大きい司法書士法人です。

仮に、

バックを払っていることがばれて

業務停止３ヶ月とかになると

顧客が離れていくことになり

司法書士法人として大幅な売り上げダウンとなると

どうするつもりなのでしょうか？

そこで働いている従業員や従業員の家族のことを

考えているのでしょうか？

恐らく、考えていないと思うし、

そこの代表司法書士はホンマにバカだと思いますし、

働いている従業員も可哀そうだと思います。

バックについては不動産業界及び司法書士業界において

非常に根深い問題です。

バックの問題については、また詳しくお話します。