不動産登記

不動産登記が必要な理由

• 登記は早い者勝ち！

  購入した不動産（土地・建物・マンション）の所有権移転登記をせず、他の第三者が先に登記をしてしまうと他の第三者の持ち物になってしまうため！

  （難解な言葉で言うと「不動産物権変動における対抗要件主義」と言います。）

• 登記は100％信用することが出来ません！

  日本の民法及び不動産登記制度において、実は「登記なんかあてになりません！」（難解な言葉で言うと、「公信力」がありません）
  つまり、登記簿上所有者がAさんでも、本当にAさんなのかという保証はありません。（そう言った意味で日本の不動産取引は遅れています）

  よって、司法書士は売買代金が動く前、事細かに不動産の権利関係を調査し、売主様には買主様を保証し、買主様には売主様の保証を致します。（非常に地味な作業で細心の注意が必要です）
  なぜなら、売主様はきちんとした買主様に買っていただきたいし、買主様はきちんとした売主様から買いたいからです。
  これは、「相手の立場に立ったら、簡単に分かることですね」。

  以上より「登記は信用出来ないけど、登記は速やかにしなければならない！」と言うと、一見矛盾するのでは？と思う方もいらっしゃると思います。
  ここで、民法や不動産登記法の判例・先例・通説・学説を延々と述べると膨大になるため割愛しますが、要は不動産取引というものは、それほど不完全であり、デリケートであり、最新の注意を払っても払い過ぎることは無いと言うことです。
  そして、注意の払い方は司法書士が100人いたら100人の方法があり、どれが正解かということもありません。
  要はどこまで突っ込んで調査をするかということです。
  例えば不動産取引において、親からの相続した物件の売買で、物件の権利書が無いもしくは紛失した場合に私が関与するのであれば、私は絶対に遺産分割協議書を確認します（筆跡・印影・書面の適格性・添付書面等）。なぜなら、遺産分割協議もしくは遺産分割協議書に何か問題があれば、後々争いごとに発展する事は間違いありません。
  つまり、せっかく自分の物になった不動産が自分のものでは無くなる可能性があるのです。
  現在、皆様もよく知っている有名な「家具屋さん」でも、昔、税理士事務所で作成された遺産分割協議書の有効性について、争いが発生しています。
  そして、不動産取引における、売主さんの本物件の取得した経緯（直前に住所移転、真正なる登記名義の回復等によっての取得）によっては、当時、取得に至った経緯に関する十分なヒアリングとそれに関する書面をつぶさに調査致します。
  なぜなら、不動産取引の詐欺である可能性があるからです。（不動産の詐欺師を「地面師」と言います。） 私はよく、「廣森先生そこまでしなくてもいいのでは・・・。」と不動産会社の担当者及び同業の司法書士からでさえも、突っ込まれることがあります。

  確かに、手続ですから取りに足らない事柄においては、融通を聞かさなければいけない場面もあります。 しかし、不動産取引において融通を聞かせることなどはあってはならないし、突っ込んで調査をしないということは、それは単に司法書士の怠慢に過ぎないと私は思っております。
  私は少しでも何か引っかかるところがあれば、その点について徹底的に調査をしないと気が済みません。
  そして、私が納得出来ない仕事については、「一切受託しない」方針を、私は開業当初から貫いております。
  司法書士は心配性で気が小さい人の方が向いてるかも知れません（笑）

住宅ローン完済後でも
「抵当権抹消登記」
手続きが必要です

確かに、銀行に対する借入自体が無くなっているから実体的には問題は無いのですが、新しく購入する方のために抵当権は抹消しなければなりません。
そして、抵当権は「使い回し」をすることも出来ます。（難解な言葉で言うと、「抵当権の流用」と言います。最高裁の判例も存在）
また、既に抵当権抹消登記手続きが可能であるのに、そのまま放置し、金融機関から送付された書類を紛失したりしていると、余計な手続き費用が掛かります。

相続でも不動産登記が
必要な場合があります

• 

  不動産（土地や建物、マンション等）をお持ちの方が亡くなりますと、その名義変更の手続が必要になります。
  その名義変更手続のことを、一般的に「相続登記」といいます。
  相続登記に期限はありません。罰則もありません。
  しかし、相続登記をしないまま時間が経過すると、その後の手続きが複雑になり、大変面倒になる可能性があります。

  相続手続き

• 【具体例】

  相続登記手続きを放置し、いざ、相続手続きの話し合いをしようと思ったが、話し合いをする当事者が死亡してしまい、急遽、話し合いをする当事者が死亡した人の相続人になってしまった場合。
  例えば、3人兄弟姉妹で先に父が死亡し、数年後母が死亡し、相続登記手続きを放置していたところ、長男が死亡し、長男には子どもが3人いるとします。
  また、長男の子供には夫や妻がいてたり利害が絡むと、話が揉める可能性があるのは想像に難くないと思われます。また、長男の子どもの一人でも失踪して行方知れずとなると本当に面倒なことになります。費用と時間と労力が甚大にかかる可能性があります。
  大体、相続財産を売却するにも売却前に相続登記を済ましておかないと売却することが出来ません。
  よって、一族円満のためにも相続登記手続きはお早目にされる事をおすすめ致します。（弁護士・司法書士・税理士・会計士といった「士業」の方はほぼ全員私と同じ考えだと思います。紛争性のある、所謂揉めてナンボの弁護士もいると思いますが、やはり、紛争性を未然に防いだ方が良いというのはほぼ全員一致の見解であると思います。）

料金案内

• 初回無料相談実施中！

  当事務所では、初回の相談を
  無料で行っております。

• 相談料

  相談料	1時間　5,500円（税込）

  ※相談の結果、当事務所へ業務のご依頼をいただいた場合は、相談料はいただきません。
  ※債務整理（相談者の生活支援および生活再建のため）に関するご相談は、何度なされても一切相談料はいただきません。

• 相続以外の不動産の名義変更（所有権移転登記・所有権登記名義人表示変更・更正）

  所有権移転　いわゆる「新築戸建」・「新築マンション」購入時の登記

  課税標準額 1,000万円未満	30,000円
  課税標準額1,000万円～2,000万円未満	35,000円
  課税標準額2,000万円～3,000万円未満	40,000円
  課税標準額3,000万円～4,000万円未満	45,000円
  課税標準額5,000万円～6,000万円未満	50,000円
  課税標準額6,000万円以上	52,500円

  6,000万円を超えるもの1,000万円までごとに2,000円を加算する。

• 所有権移転　いわゆる「土地付き中古戸建」・「中古マンション」購入時の登記

  課税標準額 1,000万円未満	55,000円
  課税標準額1,000万円～2,000万円未満	60,000円
  課税標準額2,000万円～3,000万円未満	65,000円
  課税標準額3,000万円～4,000万円未満	70,000円
  課税標準額4,000万円～5,000万円未満	75,000円
  課税標準額5,000万円以上	80,000円

  6,000万円を超えるもの1,000万円までごとに3,000円を加算する。
  所有権登記名義人住所（氏名）変更（更正）登記：11,000円
  但し、1筆増えるごとに1,000円を加算する。

• 抵当権・根抵当権の登記

  課税標準額（債権額・極度額）500万円未満	20,000円
  課税標準額（債権額・極度額）500万円以上1,000万円未満	25,000円
  課税標準額（債権額・極度額）1,000万円以上2,000万円未満	30,000円
  課税標準額（債権額・極度額）2,000万円以上3,000万円未満	35,000円
  課税標準額（債権額・極度額）3,000万円以上4,000万円未満	40,000円
  課税標準額（債権額・極度額）4,000万円以上5,000万円未満	45,000円
  課税標準額（債権額・極度額） 5,000万円以上2,000万円ごとに	5,000円　加算
  抵当権抹消・根抵当権抹消抹消申請1件のみ	12,000円
  抵当権抹消・根抵当権抹消同時決済の時	15,000円

  ※但し、抵当権・根抵当権抹消の場合は1筆ごとに金1,000円を加算する。

• 付随業務

  日当

  4時間未満	20,000円
  4時間を超えて8時間以内	35,000円
  終日（遠隔地等の終日出張の場合）	50,000円

• 取引立会料

  権利者（買主）	25,000円 但し、課税標準額が6,000万円まで。1,000万円超えるごとに金10,000円を加える。 また、遠隔地の場合は、その同額を加える。
  義務者（売主）	15,000円 但し、課税標準額が6,000万円まで。1,000万円超えるごとに金10,000円を加える。 また、遠隔地の場合は、その同額を加える。
  事前調査の事前閲覧1通につき	1,500円
  事後謄本1通につき	1,000円
  登記原因証明情報作成	15,000円
  本人確認情報作成	100,000円
  各種図面取得（1通につき）	1,000円
  評価証明書取得（1通につき）	1,000円
  住宅用家屋証明書取得（1通につき）	12,000円
  契約書等、文案を要する書類の作成	100,000円 A4サイズ用紙４枚迄 但し、A4一枚ごとに20,000円を加える。

お役立ち情報

• 不動産登記で損をしない為に！

  新しい時代が到来！これからは、あなたが司法書士を選ぶ時代です！！
  住宅購入時、住宅ローン完済時、相続発生時に、実務的に絶対しなければならない、「登記」ってご存知ですか？
  （厳密に言うと、法律上、絶対に登記をしなければならないということはありません。）
  「聞いたことはあるけど、詳しく知らない？」「何それ？」という人がほとんどです。
  何故なら、登記の重要性について、大学の法学部以外では、学校で習わないし、私達司法書士が市民の皆様に登記の重要性について、お伝えする努力を怠って来たからです。
  つまり、私も含め、司法書士に大きな責任があります。
  登記の重要性については、このHPに出来るだけ法律の素人の方でも理解できるように簡単に、それでいて詳しく記載しています。
  読んでいただけたら幸いです。ご質問やご相談も随時受付ます。
  例えば、一般の方で、初めて登記手続きに関わるケースとして挙げられるのが、夢の住宅購入時です。

• 住宅購入時から登記手続までの、大体の一連の流れ

  • 01

    不動産会社に住宅を探す相談

  • 02

    購入したい住宅が見つかる

    重要事項説明及び、契約・事前に若しくは並行して住宅ローンの審査。

  • 03

    金銭消費貸借契約（通称、金消「きんしょう」と言います）

    審査が通り、住宅ローンを借りる契約。

  • 04

    決済（または取引と言います）

    銀行の一室にて、お金を売主に渡し、同時に売主からお家の鍵を貰う。
    この時になって、初めてあまり聞いたことのない、 マイナーな職業である「司法書士」という職業の人に出会います。
    その際に、銀行の一室で、登記に必要な書類を数枚署名し、そして実印を押します。
    そして、言われるがままに、その余白に捨印というものも押します。
    実は、この捨印というものは「もの凄く恐ろしいものなのです！」
    簡単に言うと「書類を全く違う内容に書き換える事」が出来るのです。
    つまり、何でもありなのです。
    ※詳しくは、法律実務書もしくは、漫画、「ミナミの帝王 」第六巻の「壊れた友情」のところを、漫画喫茶もしくはブックオフに行って読んでみてください。
    実際に、印鑑にまつわるトラブルや裁判は無数に存在しています。
    ところで、実務的に金融機関の口座振替の書類には大概、捨印を押します。これは金融庁が監督し、誰もが知っている信用のおける金融機関だからこそ、押せるものなのです。

    しかしながら、たとえ、公的な資格である司法書士とはいえ、初めて出会い、 そして決して有名ではない職業で、素性のわからない人から言われるがままに「捨印」を押すという行為は、 恐ろしいとは言わないまでも、すこし「気持ち悪い」ことなのです。
    おそらく、「もう信用するしかない」「多分大丈夫だろう・・・」という雰囲気で、言われるがままでしょう。

• そこで！

  不動産個人売買

  実はとっても怖い、不動産仲介会社を介在させない「不動産個人間売買」
  「既に、売主買主と全て合意に至っているから契約書だけ作成してください」
  という依頼もしばしばあります。
  大体、現金一括で、知り合い同士もしくは血縁関係同士で不動産売買を行うケースです。
  これは、不動産仲介会社を介在させると、売主及び買主双方に仲介手数料として、基本的に物件価格の3％＋6万円がかかるので、それを節約するために行われるものです。
  例えば、800万円で売買した時に係る仲介手数料は、800万円×3％＋6万円＝30万円となり、
  消費税を含めると30万円×1.05＝315,000円となります。
  これは、売主買主当事者双方に必要な手数料なので、売主買主双方分を足すと、合計63万円かかります。
  さて、不動産取引に従事した事のない司法書士なら、不動産売買に関する契約書雛形集だけで契約書を作成します。
  確かに、宅地建物取引業を媒介しない個人間不動産売買では、契約前の重要事項説明書を作成し、重要事項説明書作成のための調査（接道状況・再建築の可否）は要りません。
  しかし、築年数の古い家屋を購入する買主は、将来、増改築・建替え・再建築を検討しているのではないかと考えるのが自然であり、社会通念です。
  （裁判の時、この「社会通念」というのが大事になってきます）
  そこで、いざ買ってみたものの「再建築が不可能であった」と判明したとき、トラブルに見舞われるのは、火を見るより明らかです。

• この土地は以前何？？

  この土地は以前何？？（明治の頃は「処刑場」という地目が存在！）

  • 01

    まず、対象となる土地の管轄法務局に行きます。 例えば、私の事務所がある吹田市の土地なら茨木市に大阪法務局　北大阪支局があります。

  • 02

    登記事項証明書交付申請書（法務局に備付けられております）に所在及び地番を記載

    地番（住居表示とは別）が分からなければ、ブルーマップで確認。
    分からなければ、担当者に聞くと教えてくれます。

  • 03

    登記事項証明書交付申請書に「コンピュータ化にともなう閉鎖登記簿」欄をチェック

    

    登記事項証明書交付申請書

    申請書の下から２番目に欄があります。

  • 04

    閉鎖登記簿謄本が出てきます

    

    閉鎖登記簿謄本

    取得するために、必要な実費は700円です。
    そして、閉鎖登記簿謄本の②の項目に「地目」が記載されています。
    写真では「宅地」となっております。
    もし「池沼」いう地目が出てきたら、その土地の地盤は軟弱ではないかと推察出来ます。
    次に、閉鎖登記簿謄本の①番の項目に「地番」が記載されています。
    その地番の元番（①番の項目の一番右に記載）を確認し、（上記写真では、右から２番目の附箋で隠している所）さらに、昔の「地目」を調査します。

  • 05

    登記事項証明書交付申請書に所在及び「元番」を記載

    もう一度、登記事項証明書交付申請書に所在及び「元番」を記載。
    ここで、注意しなければいけないのが、この「元番」を記載しないと意味がありません。
    分からなければ、担当者に聞いてください。

  • 06

    旧土地台帳を申請

    登記事項証明書交付申請書のどこでも構わないので、「旧土地台帳を申請致します」と記載してください。

  • 07

    土地の地目が判明

    

    地目は田んぼです

    

    明治20年代から出ています。

    明治の頃位の土地の地目までわかります。
    昔の地目に「処刑場」というのもあるそうです。
    その昔、建物が建っている土地が「処刑場」・「墓地」だったら・・・。
    気にならない人もいるし、ものすごい気になる人もいると思います。
    住宅の購入を控えられている方で、昔の地目が気になられる方は、一度調査してみては、いかがでしょうか？
    住宅購入時の登記手続きを、司法書士の廣森良平にご依頼下されば、実費のみで、取得手数料無料で調査いたします。