ブログ

本日は、新中間省略登記についてお話します。

１　安く仕入れて、高く売ることが商売の基本

不動産を安く仕入れて、

その不動産を仕入れ価格よりも高値で転売するとします。

そこで、具体的な所有権の移転の流れは、以下のとおりとなります。

Ａ（当初売主） ⇒ Ｂ（中間者） ⇒ Ｃ（最終的買主）

なお、以下のコラムを理解するために、

ここで「Ａ→Ｂ→Ｃ」の公式を頭に入れておいて下さい。

さて、上記の所有権移転の流れを、忠実に登記手続に反映させると、

以下のとおりとなります。

・　当初Ａにあった所有権の登記をＢに移転する登記手続

・　次にＢの所有権の登記をＣに移転する登記手続

つまり、２つの登記手続が必要になります。

となると、登記手続が２つあるので、

司法書士に支払う登記費用及び登録免許税が２回必要になります。

しかし、Ａの所有権の登記が結局最終的にＣに行くのであれば、

中間者Ｂの所有権の登記をすっ飛ばして、

ＡからＣへ直接所有権移転の登記をすれば済む話となります。

となれば、

司法書士に支払う登記費用及び登録免許税は１回ですむことになり、

経費節減に大いに役に立ちます。

２　旧中間省略登記

そこで、

以前は前記 A ⇒ Ｂ ⇒ Ｃ へと不動産の所有権が移転する場合、

Ａから直接Ｃへと登記をする旧中間省略登記が行われていました。

しかし、平成１７年に不動産登記法が改正され、

所有権の移転の経緯を忠実に反映した「登記原因証明情報」という書面を

登記手続に添付しなければならないように改正され、

旧中間省略登記は不可能となりました。

３　不動産業界に激震が走る？！

ここで、困るのが不動産の転売を生業とする不動産会社です。

なぜなら、

一度、転売業者（中間者Ｂ）に所有権の登記を経ないといけないため、

今まで１回で済む手続が２回必要になってしまい、

余計な経費（司法書士費用及び登録免許税）がかかるようになってしまったからです。

ちなみに、

評価１億円の土地の所有権の登記をするのに必要な登録免許税は、

１５０万円になります。

４　新中間省略登記を開発

そこで、以下のように新中間省略登記という手法が開発されました。

ⅰ）ＡＢ間の売買契約

ＢはＡから不動産を買い、ＢはＡに売買代金を支払いますが、

Ｂは「所有権は要りません。その代わり、所有権はＣに渡して下さい」

という内容を契約に盛り込みます。

ⅱ）ＢＣ間の売買契約

ＢはCに不動産を売るが、

「所有権はＡから直接貰って下さい。ただ、売買代金はＡではなく、私（Ｂ）に支払って下さい」

という内容を契約に盛り込みます。

まず、ここで中間者ＢがＡから不動産を買っているのに、

Ｂは所有権を取得しないという特殊な関係がポイントになります。

このような手法を民法上、「第三者のためにする契約」と言います。

５　中間者Ｂに所有権が帰属しないことによる副産物

旧中間省略登記のときは、A ⇒ Ｂ ⇒ Ｃと所有権移転の経緯があるため、

中間者Ｂは一度、不動産の所有権を取得しているので不動産取得税が課税されます。

しかし、新中間省略登記を利用すると、

中間者Ｂは一度も不動産の所有権を取得しないため、

不動産取得税が課税されないことになります。

ちなみに、１億円の評価の土地だと

１５０万円の不動産取得税の節税が可能となります

（前記３の登録免許税を加えると、３００万円の節税効果）。

６　総括

新中間省略登記は、それを仕切る司法書士の経験と力量が必要となります。

もし、新中間省略登記のご用命があれば、

元不動産営業マン出身司法書士の廣森（０１２０－８６－３０６６）までご連絡下さい。