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廣森の経歴 不動産営業マン時代
廣森の経歴 激動の不動産営業マン時代 その５３
毎度です
不動産営業出身 大阪・吹田市の
FP（ファイナンシャルプランナー）兼
司法書士 廣森良平です。
早速、新人の研修を開始です。
新築マンション販売の営業ですので、
取敢えずは、新築マンションに関する
専門知識の習得です。
次に、モデルルームの案内の手法、
クロージングまでの接客手法から
最後にクロージングです。
以上は全てロープレ形式で行い、
皆それぞれ、独自カラーを出し、
中々筋が良かったのを覚えています。
しかしながら、
電卓を使っての資金計算は
中々理解してもらえる事が出来ませんでした。
例えば、
金利４％、３５年返済で元利均等返済の時、
１００万円当たりの返済金額は４，４２８円です。
となると、
２００万円やったら
４，４２８円×２＝８，８５６円となります。
では、
２５５０万円を借り入れたら
返済金額はいくらになる？
と問題を出すと、みな、、、、、、、
？ ？ ？ ？
となっています。
答えは
４，４２８円×２５．５＝１１２，９１４円
となります。
簡単な数字なら分かるが、
少しひねるとみんな頭を悩ませていました。
次に、
返済比率年収の３０％以内であれば、
例えば、年収７００万円なら
年間いくらの返済額ですか？
という問題を出すと、、、、、、、、、
？ ？ ？ ？
となっています。
百分率という概念すらあやふやでした。
なので、
小学５年生で習う百分率の事から
教えないとあきませんでした。
次に、
以上事例を踏まえたら、
年間返済額は７００万円×０．３＝２１０万円となり、
月当たり金１７５，０００円の支払いとなります。
では、最後に、
毎月の支払が１７５，０００円だと
金利４％、３５年返済で
いくら借りた事になりますか？
という質問をすると、
？ ？ ？ ？
となっています。
実は、
つまりここでⅹが登場するのです。
以上事例より、借り入れ金額をⅹとします。
となると、
ⅹ×４，４２８円＝１７５，０００円です。
ⅹ＝１７５，０００円÷４，４２８円
ⅹ＝３９，５２
ゆえに、
銀行借り入れの金額は
３９５０万円となります。
つまり、
返済比率３０％以内で、
年収７００万円の人なら金利４％
３５年返済で銀行の住宅ローンを組むと
３，９５０万円を借入れする事が出来ます。
ここで、金利４％としたのは、
銀行の住宅ローンの審査金利が４％だからです。
以上が、電卓を使ったローンの計算となります。
しかし、
ここで何度も何度も教えても、
数字を変えると、みんな、、、、、、、
？ ？ ？ ？
となって手が止まってしまうのです(笑)。
なので、僕は、仕事が終わった後、
ファミレスで徹底的な資金計算の問題を出して
「習うより慣れろ！」とスパルタ研修をしていました。
そやけど、時間はかかりましたね～(笑)。
でも、みんな
それなりに出来るようになりました。
取りあえず、社長に
「社長！取りあえず全員資金計算をマスターしました！」
と報告すると、
「うそやん！」との事です。
「お前凄いな～！」
「どうやって教えたん？」
「俺は絶対に無理やと思った！」
とまるで人ごとです。
そして、新しい行先の現場が決まりました。
場所は西宮市のある所です。
続きは次回・・・。
以上
不動産法務・不動産実務・不動産登記に特化した
不動産業界出身司法書士兼
ファイナンシャルプランナー（ＦＰ）の廣森でした。
