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毎度です

 

不動産営業出身　大阪・吹田市の

FP（ファイナンシャルプランナー）兼

司法書士　廣森良平です。

 

 

本日も、個人再生住宅資金特別条項の使える、

 

住宅資金の範囲についてのお話し

 

 

 

まず、昨日の復習ですが、

 

「住宅資金貸付債権（民事再生法１９６三）」には、

 

次のように決められています。

 

 

①住宅の建設、もしくは購入に必要な資金又は改良に必要な資金の貸付によって生じたもの

 

②分割払いの定めのある再生債権である事

 

③住宅ローン債権の保証人の住宅ローンの債務者に対する求償権を担保するための抵当権が設定されている事

 

 

 

そこで、住宅ローンとは別個に

 

諸費用ローンの抵当権が設定されている場合はどうなるでしょう。

 

 

不動産取得時には、

 

仲介手数料、

 

登記費用、

 

各種税金等が諸費用としてかかります。

 

 

一般的に目安は購入価格の

 

中古住宅なら８～１０％位、

 

新築なら５～７％位です。

 

 

上記諸費用が捻出出来ず、

 

全てフルローンで購入する方もたくさんいらっしゃいます。

 

 

そこで、それを賄うためにローンを借りるのですが、

 

その諸費用ローンは

 

個人再生の住宅資金の範囲に入るのかどうかが

 

問題となります。

 

 

大阪地裁第６民事部が出している

 

「はい６民です　お答えします」という本には、

 

以下のとおり記載されています。

 

 

「諸費用ローンが直ちに住宅資金にあたるというのは、

 

困難であると言わざるを得ません。

 

 

しかし、住宅ローンの中に他の用途にあてた資金が混在していても、

 

その割合が少ない時、

 

諸費用ローンの額と使途によっては、

 

住宅資金特別条項を設ける事が許される場合もあると解すべきでしょう。」

 

 

と記載しています。

 

 

私は、このケースに未だ当たった事はないですが、

 

恐らく、

 

通常にかかる諸費用分だけを借入れ、

 

そして、その借入たお金をきちんと間違いなく諸費用に使っているケースは、

 

ほぼ裁判所も認めてくれる可能性が高いと思われます。

 

 

具体的には、

 

諸費用ローンの契約書や

 

実際に振り込まれた金額の通帳の写し、

 

購入時の諸費用の明細や

 

諸費用を支払った時の領収書で

 

裁判所に説明をして行けば良いと思われます。

 

 

恐らく、問題となるのは、

 

諸費用に使ったのではなく、

 

車のローンを完済したとか

 

他の借入れを返済するために、

 

本来の住宅購入の金額以上のローンを組んだ時が

 

問題になると思われます。

 

 

業界用語で言うと「かきあげ」と言います。

 

この時は、

 

住宅資金特別条項を設ける事が出来ないのは、

 

言うまでもありません。

 

 

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以上

不動産法務・不動産実務・不動産登記に特化した、

不動産業界出身司法書士兼

ファイナンシャルプランナーの廣森でした。